家人们，最近是不是刷到太多扎心新闻？有的城市房子降价几十万没人要，有的业主宁愿倒贴钱，只求有人接手还房贷，更夸张的是东北有些小城，3000块一平的房子都卖不出去。
身边不少朋友慌了神，2021年高位接盘的，现在房子直接贬值上百万，每月还得扛着上万房贷；手里有多套房的，挂了大半年连个看房的都没有，想降价又舍不得，不降价又怕砸手里。
大家都在猜，房价下跌到底是因为经济不好，还是开发商盖房太多？其实这些都只是表面原因，真正的元凶藏得特别深，说出来可能让很多人睡不着觉——这根本不是短期市场波动，而是人口、观念、政策三重变化凑在一起的必然结果，而且这趋势根本没法逆转！
先给大家看组触目惊心的数据，2016年全国新出生人口还有1883万，那时候大家还在抢学区房，觉得孩子多房子肯定不愁卖。可到了2024年，新出生人口直接腰斩到954万，专家预测2025年可能还要跌到800万左右。
这意味着什么？简单说，十年后需要买房结婚、安家的年轻人，可能比现在少一半还多。房子这东西，没人接盘就是钢筋水泥堆的空壳子，供给没减，需求却在急剧萎缩，房价能不跌吗？
更关键的是购房主力人群也在缩水，25到44岁的年轻人，本来是买房的核心力量，可现在这个群体占比从2010年的40.2%降到了31.8%，未来十年还会继续下滑。而且90后和00后总人口比80后少了1.2亿，这可不是小数目，相当于直接少了几千万潜在购房者。
人口流动也彻底变了样，东北三省十年就少了近800万人口，全是18到35岁的年轻人往外跑。我有个辽宁的朋友，老家在一个资源型小城，他说现在老家的小区晚上亮灯的都没几户，年轻人要么去沈阳、大连，要么直接闯关内，剩下的都是老人，房子想卖都没人问。
国家统计局2025年9月的数据更直观，大连二手房环比下跌0.7%，锦州二手房价格同比跌了6.4%，相当于几年时间直接腰斩。而那些没人流的小县城更惨，湖南西部有个县城，我朋友小舒家的房子，几年前有人出38万她不卖，去年21万才勉强甩出去，比不动产登记中心的评估价还低1万。
还有老龄化带来的影响，现在全国60岁以上人口已经超过3.1亿，占比达到22%。老人离世后，房产都会留给子女，很多家庭本来就有一两套房，子女继承后根本住不完，只能拿来抛售。这就导致市场上的房源越来越多，可想买的人却越来越少，供大于求的情况下，房价自然只能往下走。
可能有人会说，一线城市不是还挺稳吗？确实，上海内环、深圳前海这些核心地段，房价还微涨了一点，但这只是特例。大多数非核心区域都在跌，尤其是那些没有产业支撑的三四线城市，空置率普遍超过30%，南宁、长沙这些地方甚至快到50%了。
全国空置房已经突破1.1亿套，总面积能堆出96亿平方米，按现在的人口算，足够30亿人居住，相当于住房总量过剩一倍以上。2025年金九银十楼市收官数据也印证了这一点，百城二手房均价同比跌了7.6%，不少三四线城市库存消化周期超过36个月，也就是说，就算现在不盖新房，把现有的房子卖完都得三年以上。
我老家就在一个小县城，前几年棚改货币化，给拆迁户发钱买房，开发商疯狂盖楼，县城里到处都是新楼盘，当时房价炒到8000多一平，我妈那朋友花80多万买了套公园旁的新房，觉得肯定能升值。结果现在棚改退潮了，年轻人全往大城市跑，县城里的房子根本没人买，她想降10万出手，业主群里发了无数次卖房消息，连个咨询的都没有。
更惨的是那些投资商铺的，我妈15年前在县城中心买的商铺，最开始租金能到一千多，现在跌到218块，连物业费都快覆盖不了。还有个阿姨，60多万投的商铺和酒店，折腾了好几年，连本金都没回本，现在想低价转让都没人要。
以前大家觉得买房稳赚不赔，是因为有源源不断的年轻人进城接盘，可现在城镇化率已经突破66%，增速明显放缓，农村人口进城的规模越来越小，楼市的增量需求早就见顶了。那些过度依赖城镇化红利的城市，没有产业支撑，人口持续外流，房价下跌就是必然结果。
除了人口这个硬伤，年轻人的购房观念也彻底变了，现在的90后、00后，根本不想走父辈的老路。上一辈人觉得有房才有家，哪怕掏空六个钱包，背负三十年房贷也愿意，可现在的年轻人看得太清楚了，买房的代价实在太大，大到能压垮一辈子的自由。
我身边有个同事小周，今年30岁，在二线城市工作，月收入8000块，本来计划买房结婚。可算了一笔账后彻底打消了念头：市区一套刚需房首付要50万，得掏空父母的养老钱，每月月供近4000块，相当于半个月工资没了。
剩下的钱除了日常开销，根本没多少结余，不敢辞职，不敢旅游，连生病都得小心翼翼，就怕收入中断还不上房贷。他说：“现在房价一直在跌，万一买了再贬值，我这辈子都翻不了身，不如先租房，至少活得自在点。”
像小周这样的年轻人太多了，2025年新生代购房者报告显示，69%的年轻人把高生活成本列为购房最大障碍，59%明确说现在不是买房好时机。他们宁愿把钱花在旅游、学习上，哪怕月薪2800块，也敢请假去看看世界，不想为了一套房子省吃俭用一辈子。
而且租房现在太香了，性价比远超买房。同样的居住条件，北京合租单间均价也就4500块左右，雄安新区更划算，一张床月租才400块，刚毕业的本科生还能领1000块补贴，基本不用为房租发愁。
2025年北京新开业的保障房，比如有巢公寓、泊寓旧宫芯社区，月租3200块就能住大开间，没有中介费，楼下商场、超市、地铁一应俱全。更重要的是租房带来的自由，工作不顺心可以随时换，想体验不同城市的生活可以拎包就走，不用被房产绑死在一个地方。
2025上半年北京租房新租交易总面积同比直接涨了33%，这数据说明什么？年轻人不是不想有个安稳的家，而是不想被房贷绑架人生。以前大家觉得租房是过渡，现在很多人直接把租房当成了长期选择，毕竟与其一辈子为房子打工，不如先享受当下的生活。
还有个很重要的变化，现在的年轻人结婚率创了历史新低，很多人觉得结不结婚无所谓，就算结婚也不想太早生孩子。以前买房是为了结婚生子、给孩子上学，现在这个需求被大幅稀释了。我表妹今年28岁，在杭州做设计，她说自己现在过得很滋润，一个人租着LOFT公寓，下班健身、周末探店，根本不想买房，更不想被家庭和房贷束缚。
可能有人会问，不是有救市政策吗？2025年11月全国首套房贷利率都跌到3%左右了，北京、上海、广州这些一线城市也才3.0%上下，还有的城市取消限购、降低首付比例，为啥房价还是跌？
其实答案很简单，救市政策只能缓解短期压力，改变不了长期趋势。就像治病一样，治标不治本没用，人口、观念这些底层逻辑变了，再怎么刺激也没用。而且现在政策风向早就变了，房住不炒不是喊口号，是真的在落实。
2025年房地产税试点范围还在扩大，上海已经实行0.4%和0.6%两档税率，持有多套房的成本越来越高，炒房的空间基本被堵死了。以前炒房客靠低买高卖赚钱，现在房子卖不出去，还得交房产税，等于手里握着烫手山芋，想扔都扔不掉。
更关键的是租购同权政策落地见效了，现在租房也能享受教育、医疗等公共服务，不用再为了孩子上学硬着头皮买房。雄安新区就是最好的例子，只要有住房租赁合同备案，租客的子女入学、居住证办理都能和购房者享受同等待遇，研究生租房每月还能补2000块，北京的城市公共服务人员租保障房还有专属配租名额。
保障房体系也越来越完善了，2024年全国就建了172万套保障房，2025年还在加码，北京全面完成年度保障房建设任务，建设筹集保障性租赁住房5万套，竣工8万套，其中一间房一张床这种小户型占了98%，专门瞄准35岁以下的年轻人。辽宁计划三年收购12万套存量房当保障房，天津也筹集了7000套配售型保障房，年轻人的居住选择越来越多，自然没必要非得买商品房。
还有个很明显的趋势，楼市分化越来越严重。上海内环房价微涨2%，深圳前海因产业集聚维持5%的涨幅，这些核心地段凭借稀缺资源吸附高收入人群，价格还能稳住。但偏远区域和三四线城市，正在经历失血式下跌，鹤岗、铁岭等城市房价较峰值腰斩，部分区域回归2015年水平。
周口、信阳这些城市，人口净流出超200万人，当地房价失去支撑，以前8000一平的房子，现在5000都难出手。这种分化意味着，闭眼买房都能赚的时代彻底终结了，未来不是所有房子都能保值，只有核心城市、核心地段的房子，还有点流通价值。
我有个做房产中介的朋友，2025年下半年直接转行了，他说现在根本没法干，以前一个月能成交十几单，现在三个月都开不了张。客户要么是纯刚需，挑来挑去就想等更低的价格；要么是想卖房的，挂牌价一降再降，还是没人问津。他手里有个客户，2019年花180万买的改善房，现在150万都卖不出去，每月还得还6000多房贷，压力大到头发都掉光了。
说到这，肯定有很多人问，未来房价还会继续跌吗？手里的房子该怎么办？
我说说自己的观点，核心城市核心地段的房子，可能会慢慢企稳，毕竟有人口流入、有产业支撑，还有稀缺资源，不会再像以前那样暴涨，但也不至于大跌。但那些人口外流、产业薄弱的三四线城市，还有县城的房子，未来下跌空间还很大，甚至可能出现“白菜价”没人要的情况。
手里有多套房的，真的别抱有幻想了，尤其是非核心区域的房子，能出手就尽快出手，别想着等涨价，越等可能亏得越多。如果是自住的刚需房，其实不用太纠结，房子是用来住的，只要你能承受房贷压力，什么时候买都可以，毕竟涨跌对你来说意义不大，关键是有个安稳的家。
还有那些想买房的年轻人，千万别被所谓的“抄底”诱惑，现在不是所有房子都值得买。如果确实需要买房，一定要优先选核心城市的小户型、近地铁、靠学校的房子，这些房子流通性好，就算以后想卖也容易出手。千万别碰县城的大户型、商铺、公寓，这些基本都是坑，买了就很难变现。
其实房价回归理性未必是坏事，以前房价虚高，年轻人一辈子都被房贷捆绑，不敢创业、不敢辞职、不敢消费，活得特别压抑。现在房价跌了，虽然让一些投资客亏了钱，但对真正的刚需来说，反而多了些机会。
而且房子本来就该是用来住的，不是用来投机赚钱的。以前大家把房子当成财富的象征，不惜掏空六个钱包去买，现在终于明白，人生的价值不是拥有多少套房子，而是能不能按自己的意愿活着，能不能有时间陪伴家人、追求梦想。
2025年三季度数据显示，30座重点城市商品住宅成交面积同比减少16.1%，大家都在等市场回归理性。这个过程可能会很漫长，也会让一些人痛苦，但从长远来看，这是楼市回归本质的必然过程。
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